複数法人所有の愚と複数国での資産保有の愚


■一棟一法人のリスク
最近、大家さんの中で流行っている一棟一法人。


銀行にバレずに一度に複数物件の融資を利用する為の方法として「スキーム」的に使われてます。

以前からこの類の小細工はやめておきなさいと伝えてきました。

小細工は必ずバレる運命にあります。1人1人はアホが沢山いても「世の中」はそんなにバカじゃありません。


複数法人を持つということは当然ながらコスト高の体質になります。

また、まともに法人を畳むとなるとコストも時間もかかります。

一棟1億としても売上がたかが知れているので些細なコストでも経常利益率には大きく跳ね返ります。

また、金融機関に限らずですが、特に金融機関としてもウソやしょうもない小細工するようなとこと取引しますかね?

少なくとも継続的な取引はしないでしょう。


ちなみに、登記情報提供サービスというもので個人が所有している法人は全て一覧可能です。有料ですが。

金融機関がそのサービスを使ったらそのスキーム活用している方は今後の取引難しいでしょうね。


くだらない方法を「ウルトラC」的に教えてくれるアホ丸出しのコンサルが多くて気持ち悪いなぁと思います。

■複数国に資産を持つことについて

複数国に資産、特に不動産を持つことにはメリットデメリットあります。

どうも日本の不動産投資家と呼ばれる大家さん達は目先しか見てない方が多く、先に発生することをしっかりと考えてない方が圧倒的多数だと思います。


欧州、オセアニア、米国、東南アジアと資産を「散らかす」のはわかりますが、半端な資産でやるとデメリットの方が大きいのです。リアル富豪の方はメリットの方が大きいです。

まず、税務申告が煩雑。できる人間も限られていること。

次に、「相続」です。みなさん若くして活躍しているので相続のことまで考えてない方が多いのですが、これは大変です。

何が大変って遺族の方々が半端なく大変です。

相続において、日本は動産も不動産も一括して考える

「相続統一主義」

を採用しています。なので遺産分割協議が遺族で行われるのです。

諸外国においてはルールがバラバラです。その不動産の所在地の法律によって処理する

「相続分割主義」

の国もあります。代表的な例としてはアメリカです。

つまり、当該国についてはその国のルールによって遺産相続がなされるということです。日本のルールではなく。

持ち運びできる動産なら大概は問題ないのですが、現金や不動産は非常にハードルが高いです。

まず、遺族として認められる為に現地ルールで必要な書類を「漏れなく」集めるだけでもメチャ大変です。海外の場合、その国の役所に行って確認しても人によって言うことが違う場合も多いですし(アホみたいだけど本当の話)何とか書類を揃えてもそれが受理されるまでに何度も日本と当該国を往復せざるをえませんし、時間も数年かかる場合もあります。

当然、コストも安くはありません。

その上で全てを現金化して運び出そうとしても外貨の持ち込み、持ち出し規制のある国だとなかなか日本に持ってくることができません。やっと日本に持ってきても申告が相当に煩雑です。

全く別の問題として、複数国に少しずつ不動産を所有しても大した収入にもなりませんから投資としてもコスパが良いとは思えません。

不動産の収入から複利系や他の不動産に再投資できなければ投資効率が悪いのである程度「集中」させることに意味があります。

例えば、フィリピンならフィリピンにある程度集中させることで資産拡大の王道である「再投資」が可能になるのです。


複数国に不動産を持つと当然、銀行口座も所有することになりますが、日本の銀行システムに慣れた方々はなかなか海外口座の管理ができません。

複数国に不動産を所有することは「カッコいい」のですが、普通の不動産投資家と呼ばれる方々だと資産拡大は難しいと思います。

転売ありきならまだ良いですがそれもある程度国を絞らないと意義は薄いと言えます。

ただ、「趣味」なら全然オッケーだと思います。その国が好きで結構行くとか。全てが投資でもつまらないと思いますので。


とにかく、「目先」ではなく腰を据えて金融機関とも長い付き合い、投資も長短考えて行いたいもんです。

継続は力なり!

です。

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